João Scognamiglio: IGPM é realmente um índice interessante para reajuste de aluguéis?

O Índice Geral de Preços do Mercado, IGPM, surgiu em 1989, pela Fundação Getúlio Vargas e, desde muito cedo, começou a ser muito utilizado para o reajuste de preços de contratos, como os aluguéis, energia elétrica, escolas, planos de saúde e imóveis.

Os índices de preços costumam ser utilizados no mercado como uma forma de facilitação para reajustes periódicos. Não ter uma referência de reajuste pode tornar o processo de precificações de longo prazo desgastante, seja por ter que negociar anualmente preços quanto por não ter uma referência confiável. Diante disso, o IGPM é o índice mais utilizado pelo mercado imobiliário como forma de resolver esse problema. Mas será que o IGPM é o melhor índice para esse tipo de reajuste?

O IGPM é um índice de preços composto por 3 outros índices:

• IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo): Compõe 60% do IGPM
• IPC (Índice de Preço ao Consumidor): Compõe 30% do IGPM
• INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): Compõe 10% do IGPM

Sendo assim, sessenta por cento do preço do IGPM é representado pelo IPA, que é um índice de preços relacionados a commodities, sem muita correlação com o preço de aluguéis nas cidades.
A título de entendimento, no ano de 2020, o IPA anual atingiu 31,64%. E o grande responsável por isso foi o dólar, visto que os preços das commodities são estabelecidos em dólar. Isso elevou o resultado do IGPM para 23,14% no ano de 2020, contra uma inflação medida pelo IPCA de “apenas” 4,52% no mesmo período.

Por que, então, reajustar em 23,14% o preço dos aluguéis, em plena pandemia, enquanto a inflação não passou de 4,52% no ano? Não à toa, a grande maioria dos fundos imobiliários trocaram o IGPM pelo próprio IPCA no período daquele ano, contrariando, inclusive, contratos pré-estabelecidos.

Mas como funciona o mercado de aluguéis?

O mercado de aluguéis é precificado pela oferta versus demanda e, a insistência na aplicação de índices que não traduzem a realidade do mercado, pode fazer com que muitos imóveis se tornem vacantes.

Ou seja, o aumento no preço do aluguel pelo IGPM pode trazer distorções que não condizem com a demanda do momento e esse é justamente o maior perigo de não ter um índice específico para o setor.

Então, se o principal índice do mercado utilizado para o reajuste de aluguel não é o melhor
parâmetro, qual deve ser a solução para esse impasse? Uma possível solução para esse problema pode estar prestes a chegar: em 2022, a FGV lançou
a primeira divulgação do IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR)). Esse índice mede a evolução mensal dos preços de aluguéis residenciais.

Atualmente, apenas quatro capitais brasileiras estão compostas no índice, Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Porém, já pode trazer uma ideia mais fidedigna de um problema antigo em relação ao IGPM que é o descasamento com o mercado imobiliário. Porém, enquanto o IVAR (ou outro índice) não se desenvolve, a sugestão é a utilização do bom senso por parte do inquilino e proprietário na hora de negociar o reajuste.

O IPCA pode ser utilizado como parâmetro, já que reflete no preço do consumo de produtos e serviços. Além disso, o proprietário pode estudar como estão os aluguéis na sua região e utilizar como parâmetro para reajustes. O bom senso sempre é a melhor receita nesse tipo de negociação.

João Scognamiglio, Consultor de Valores Mobiliários.